Investir dans l'immobilier

Nous sommes régulièrement interrogés par des personnes qui désirent investir dans des biens immobiliers locatifs afin de se constituer des revenus complémentaires pour leur retraite.

Différents dispositifs peuvent exister. En terme de recherche de revenus locatifs avec une garantie de rendement et une totale délégation de la gestion locative, traditionnellement, on est amené à s'intéresser aux programmes en loueurs en meublé (professionnel - LMP - ou plus généralement non professionnel - LMNP).

Le dispositif du loueur en meublé (LMP, LMNP) peut bénéficier, en ce moment, du nouveau régime de la Loi Scellier qui permet de profiter de réductions d'impôt significatives (25% de la valeur d'acquisition sur 9 ans) - voir notre article sur le dispositif de la Loi Scellier et ses applications (Scellier classique, intermédiaire ou social, Sensi Bouvard).

S'il est certain que pour de nombreux foyers fiscaux, l'investissement dans l'immobilier locatif est une bonne formule, nous tenons à attirer l'attention des investisseurs sur les règles préalables à observer.

1 - Vous achetez tout d'abord un bien immobilier et pas un avantage fiscal.

Les biens qui bénéficient d'avantages fiscaux sont des constructions neuves ou assimilées (rénovations lourdes). Votre acquisition s'opère d'ailleurs en régime de VEFA : vente en état futur d'achèvement (même pour les réhabilitations).

Autrement dit, vous devez avant toute chose, vous polariser sur la qualité du bien que vous allez acquérir.

Le bien acquis doit jouir d'un bon emplacement (proche d'une zone d'embauche, d'écoles, de transports en communs, centre ville, commerces à proximité, stationnement possible...).

En d'autre termes, s'il s'agit  d'un bien d'habitation, demandez vous si vous accepteriez d'y loger vous-même, ou l'un de vos proches.

Si la réponse est négative, vous pouvez penser qu'il en ira de même des potentiels locataires et que par conséquent, ceux qui accepteront de loger dans ce bien y resteront le moins de temps possible ou connaîtront éventuellement des difficultés de règlement du loyer (location subie et non choisie).

Par ailleurs, il est important de sélectionner des programmes (dans le domaine de l'habitation) où vos locataires cohabiteront avec des copropriétaires. En effet, quand dans un programme où se trouvent des copropriétaires en nombre suffisant, le risque de dégradation de l'ensemble immobilier est très inférieur à celui des biens où ne cohabitent que des locataires.

2 - Acheter sur plan nécessite d'avoir un programme qui sorte de terre jusqu'à la délivrance de l'état de conformité

Les petits programmes, parfois très attractifs sur plans, posent l'interrogation sur la sortie de terre effective et la livraison conforme à la commande.

Plus le promoteur est petit, plus ses besoins de financement peuvent être complexes et sa dépendance à l'égard de ses sous-traitants peuvent le conduire à ne pas parvenir à clore l'opération.

Certes, les assurances obligatoires et garanties bancaires permettent d'espérer en fin de compte d'être livré ou remboursé un jour, mais le plus souvent au terme de procédures judiciaires qui peuvent s'avérer longues et coûteuses. Ce n'est évidemment pas l'intérêt de débuter un investissement immobilier par une procédure, surtout quand l'obtention d'avantages fiscaux repose sur la location effective du bien acquis.

Par conséquent, le risque de non livraison du bien est atténué quand le promoteur dispose d'une surface financière suffisante du fait de sa taille significative. Il faut par conséquent privilégier les gros promoteurs dans la mesure du possible.

3 - Déléguer la gestion locative à une structure dotée de la bonne dimension et de la compétence appropriée

Sauf à disposer du temps et de l'énergie nécessaire pour gérer soi-même son investissement locatif (on ne traite pas ici des opérations où la gestion est obligatoirement déléguée dans le cadre d'un bail commercial), vous recherchez traditionnellement des opérations où vous ne vous occupez que d'encaisser les loyers de votre bien.

Le coût d'une délégation de gestion ne doit pas être négligé. Au delà d'un mois de loyer annuel, il convient de s'interroger sur la pertinence de la délégation et sur la réalité du service rendu pour ce prix. Il faut donc faire jouer la concurrence entre sociétés habilitées à réaliser la gestion immobilière (carte G).

Lorsque vous investissez dans des opérations de loueurs en meublé (résidence de tourisme, résidence étudiante, résidence médicalisée), il est important de s'assurer que la structure qui va gérer le bien que vous avez acquis et qui va vous demander de signer un bail commercial avec elle, a les moyens de sa gestion.

Ainsi, il est nécessaire de privilégier les grosses structures (de niveau national) qui mutualisent leurs recettes sur la totalité des biens qu'elles ont en gestion sur l'ensemble du territoire, et qui prennent l'engagement de verser un rendement brut annuel (que le bien soit loué ou pas pendant certaines périodes de l'année).

Vous réduisez ainsi considérablement le risque de faillite du gérant immobilier et le fait de devoir reprendre vous-même, avec les autres copropriétaires concernés, la gestion locative du programme.

4 - S'assurer de la réalité du marché locatif

Les avantages fiscaux dans le domaine de l'habitation imposent l'existence d'un locataire. Si pendant plus de 12 mois le bien demeure vacant, peu importe que la garantie des loyers impayés vous permette de rembourser votre crédit d'acquisition, vous devrez restituer les réductions d'impôts dont vous aurez profité. Il est donc essentiel de prohiber les investissements dans les zones où la population locative est trop faible.

5 - Etre attentif aux offres packagées dans le cadre de simulations non contractuelles

Les commercialisateurs ont intérêt à percevoir des frais dissimulés dans des packages. Les simulations d'investissement vous proposent généralement de financer également les frais accessoires que facturent les commercialisateurs, par ailleurs commissionnés par le promoteur, la banque et l'assureur de prêt.

En revanche, il est légitime de vous tarifer des honoraires spécifiques liés à des prestations de services quand le commercialisateur réalise pour votre compte :

• une réelle recherche de lots après analyse de vos objectifs
• la recherche du financement le plus adapté
• agit dans le cadre d'un réel courtage en assurances d'emprunteur
• sélectionne le gérant immobilier
• participe à la recherche de locataire
• vous accompagne dans les démarches fiscales liées à l'opération
• sélectionne les intermédiaires habilités
• vous représente en assemblées de copropriétaires,
• Etc ...

Vous êtes en droit de demander le décorticage des packages pour négocier par exemple auprès de votre banque le meilleur crédit possible. Vous pouvez également demander (Loi Lagarde) à disposer d'une couverture emprunteur qui soit individuelle, choisie par vous, différente de celle de votre banquier (sous réserve que la compagnie d'assurance que vous sélectionnez offre des couvertures équivalentes ou supérieures à celles de l'assureur de votre banque).

Quant aux simulations présentées pour déterminer votre effort d'épargne, celles-ci sont nécessairement une projection de ce que pourra être la réalité mais elles ne peuvent en aucune façon refléter exactement votre investissement. En effet, au stade de la simulation, le taux d'emprunt ou d'assurance d'emprunteur, la mise en location effective au loyer désiré, ... sont bien souvent des éléments sujets à variation pour des raisons objectives liées au monde même de l'immobilier. Les simulations doivent donc être examinées comme des tendances. Pour votre sécurité financière, votre capacité d'épargne doit donc être supérieure à celle qui résulte des simulations qu'on vous présente.

6 - Opter pour un bien qui est adapté à votre besoin d'optimisation fiscale

On est surpris de constater que des personnes qui ne payent pas d'impôt investissent parfois dans des programmes qui mettent en avant l'avantage fiscal pour l'investisseur.

Si vous ne payez pas d'impôt, vous n'avez pas d'intérêt à rechercher un produit dont le prix d'achat intégre en tout ou partie l'avantage lié à la réduction fiscale (ex: la Loi Scellier propose un régime de réduction d'impôt).

Il n'est pas non plus souhaitable d'acheter un bien dont la valeur est totalement déconnectée de votre pression fiscale. Ainsi, l'avantage Scellier en matière d'habitation permet à ce jour une réduction d'impôt annuelle maximum de 8 333 euros pour un bien de 300 000 euros au plus (pour les détails fiscaux, voir notre fiche sur le dispositif Scellier). Vous pouvez reporter la réduction d'împôt non absorbée pendant une période. Il est néanmoins souhaitable de corréler l'importance de votre investissement à la réalité de votre patrimoine et de vos besoins fiscaux.   

Les investissements dans l'immobilier de défiscalisation génèrent de plus un surcoût :

• lié au caractère neuf du bien
• lié à l'avantage fiscal qui n'existe pas dans l'ancien
• lié à certaines normes (par ex : Bâtiments Basse Consommation)

Certains avantages fiscaux disparaitront à la revente pour votre repreneur. Il n'est donc pas certain que le marché secondaire vous permette de profiter d'un prix supérieur à celui de votre achat.

Dans les cas de ventes massives par les investisseurs d'un même programme soit au terme des 9 ans, soit au terme des 15 ans (fin de l'avantage Scellier, fin de la fiscalité des plus values immobilières), le prix de cession diminuera du fait de l'accroissement mécanique du nombre des vendeurs sur un secteur géographique resserré. 

L'introduction des normes "vertes" dans l'immobilier consituent d'ores et déjà un surcoût alors que l'essentiel du parc immobilier s'il tend à s'en approcher ne coïncide pas avec la nouvelle réglementation. 

L'ensemble de ces éléments vient donc ponctuer votre réflexion préalable à l'achat d'un bien immobilier de défiscalisation. 

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